Habiter la maison d’un parent en EHPAD : ce que vous devez savoir

Lorsqu’un parent âgé entre en maison de retraite ou en EHPAD, la question de l’usage de son logement se pose rapidement.

Faut-il vendre, louer ou habiter la maison familiale ?

Nombreux sont les enfants qui envisagent de s’y installer, pour des raisons affectives ou pratiques.

Mais peut-on légalement vivre dans la maison d’un parent parti en EHPAD ?

Cet article vous propose un guide juridique, fiscal et pratique pour éviter les mauvaises surprises.

Peut-on habiter la maison d’un parent en EHPAD ?

La réponse est : oui, dans certains cas et sous conditions. Mais il est essentiel de bien comprendre les implications de cette décision.

Résidence principale ou secondaire ?

Quand un parent quitte définitivement son logement pour entrer en EHPAD, la maison ne peut plus être considérée comme sa résidence principale.

Elle devient alors résidence secondaire ou bien patrimonial, ce qui change beaucoup de choses en matière d’impôts et de succession.

Par exemple, si vous vous installez dans cette maison et que votre parent continue de la posséder, vous ne serez pas considéré comme propriétaire ni locataire officiel sans un acte juridique.

Cela peut poser problème en cas de contrôle fiscal ou de conflit familial.

En cas de tutelle ou curatelle

Si le parent est sous protection juridique, notamment en cas de curatelle renforcée ou de tutelle, il faudra demander l’autorisation du juge pour occuper le logement.

Cela s’applique même s’il s’agit de la maison familiale. Le juge vérifiera que cette décision est dans l’intérêt de la personne protégée.

Exemple : un enfant souhaite habiter la maison pour l’entretenir, mais les autres héritiers s’y opposent.

Sans décision du juge, il s’expose à des accusations d’abus de faiblesse ou de spoliation.

Les options légales pour occuper le bien

Il existe plusieurs moyens juridiques d’occuper la maison d’un parent parti en EHPAD. Chacun a ses avantages et ses contraintes.

Le prêt à usage ou commodat

Il s’agit d’un contrat par lequel votre parent vous autorise à occuper le logement gratuitement, pour une durée indéterminée ou fixée. C’est une solution simple, surtout si le parent est en capacité de donner son accord librement.

Il est fortement conseillé de rédiger un écrit, même entre membres d’une même famille. En effet, ce contrat permet de prouver que vous n’êtes ni locataire ni squatteur.

Exemple : un fils habite la maison de sa mère entrée en EHPAD. Un contrat de prêt à usage mentionne qu’il peut y rester tant que sa mère est en vie. Cela protège les deux parties.

Le bail locatif

Si le parent souhaite percevoir un loyer, ou si la maison est soumise à un plan de financement (par exemple pour payer l’EHPAD), un bail classique peut être conclu.

Ce contrat doit être respecté, avec paiement régulier du loyer et déclaration aux impôts.

Attention : si le loyer est faible ou inexistant, le fisc peut y voir un avantage en nature imposable.

L’usufruit temporaire ou le démembrement

Dans le cadre d’une gestion patrimoniale, il est possible de transférer temporairement l’usufruit du bien à un enfant, ou de procéder à un démembrement de propriété.

Cela permet d’organiser la succession à l’avance et de limiter les frais futurs.

Exemple : une mère donne la nue-propriété de sa maison à ses enfants et conserve l’usufruit. En entrant en EHPAD, elle peut transmettre l’usufruit à l’un de ses enfants pour qu’il y vive légalement.

Les conséquences fiscales à connaître

Habiter une maison dont on n’est pas propriétaire peut entraîner des conséquences fiscales souvent méconnues.

Taxe d’habitation et taxe foncière

Depuis la réforme de la taxe d’habitation, celle-ci ne s’applique plus aux résidences principales pour la majorité des contribuables.

Toutefois, elle reste applicable sur les résidences secondaires, ce qui est souvent le cas pour la maison d’un parent en EHPAD.

La taxe foncière, elle, continue à s’appliquer, et reste à la charge du propriétaire (le parent ou ses enfants en indivision selon les cas).

Avantage en nature

Le fisc peut considérer que vous bénéficiez d’un avantage en nature si vous occupez gratuitement une maison qui ne vous appartient pas. Cela peut impacter votre impôt sur le revenu, surtout si vous êtes héritier présomptif.

Exemple : une sœur habite gratuitement la maison de son père en EHPAD depuis 5 ans. À son décès, ses frères invoquent un avantage déguisé, qui déséquilibre la succession.

Impact sur l’IFI et la succession

Si le parent reste propriétaire, la maison entre toujours dans son patrimoine imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En cas de démembrement ou d’occupation prolongée, les droits de succession peuvent aussi être réévalués par l’administration fiscale.

Démarches à effectuer

En cas de parent capable

Il est recommandé de rédiger un contrat écrit, même si l’accord est verbal. Cela permet d’éviter les malentendus avec d’autres membres de la famille, notamment au moment de la succession.

Un simple modèle de commodat peut suffire, signé devant témoins ou notaire.

En cas de protection juridique

Si le parent est sous curatelle ou tutelle, toute décision d’occupation ou de bail devra passer par une autorisation du juge des tutelles. Cette procédure vise à protéger les intérêts du parent, notamment en cas de litige avec les héritiers.

Déclaration aux impôts

Pour éviter toute requalification, vous devez informer l’administration fiscale de l’occupation du bien. Cela est indispensable si vous bénéficiez d’une exonération ou d’un avantage fiscal.

Les alternatives à l’habitation

Il n’est pas toujours possible ni souhaitable d’habiter la maison. Voici d’autres options à envisager.

Mettre la maison en location

Cela permet de générer des revenus pour financer l’EHPAD, tout en conservant le bien. Il faut cependant gérer les risques locatifs, notamment si le parent est sous protection juridique.

Vente du bien

Dans certains cas, la vente rapide du bien peut être préférable : paiement des frais d’EHPAD, répartition équitable entre les héritiers, suppression des charges.

Viager ou démembrement

Le viager permet au parent de percevoir une rente tout en libérant le bien. Le démembrement, quant à lui, offre une solution patrimoniale souple pour transmettre progressivement la propriété.

Conclusion

Il est tout à fait possible d’habiter la maison d’un parent en EHPAD, mais cela doit se faire dans un cadre légal rigoureux.

Que vous choisissiez le prêt à usage, le bail locatif ou un démembrement, il est essentiel d’agir avec transparence, surtout vis-à-vis des autres héritiers et de l’administration fiscale.

En cas de doute, mieux vaut consulter un notaire ou un avocat spécialisé.

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