Le ccmi ou contrat de construction de maison individuelle

Avec le ccmi ou contrat de construction de maison individuelle, vous construisez plus sereinement. Le ccmi avec fourniture de plan ou ccmi sans fourniture peut vous être proposé

Voyez les conditions particulières du ccmi.

Dans cette partie du ccmi,  comme maître de l'ouvrage vous inscrivez (si vous construisez à deux chacun doit remplir ces informations) votre sexe, nom, prénom, lieu de naissance, profession, nationalité, numéro de téléphone, courriel.

Si vous construisez via une sci vous remplissez l'onglet qui correspond à "le maître de l'ouvrage est une personne morale"

Le constructeur inscrit la forme juridique et la capital de la société qui construit, son numéro d'immatriculation au répertoire des métiers ou au registre du commerce et des sociétés , l'adresse du siège social de l'entreprise et les nom prénom et fonction du représentant du constructeur.

Le garant choisi librement par le maître de l'ouvrage (c'est-à-dire le client) intervient pour la garantie de remboursement ccmi et l'attestation de garantie de livraison. Qu'est-ce que la garantie de remboursement ?

Le ccmi autorise le constructeur à demander jusqu'à 15% du prix convenu (le prix payé par le client au constructeur) d'ici à l'ouverture du chantier:

• 5% à la signature
• 5% à la délivrance du permis de construire
• 5% à l'ouverture du chantier

La garantie de remboursement se met en route si les différentes conditions suspensives ne sont pas levées:

• acquisition du terrain ou des droits qui permettent de construire
• obtenir le permis de construire et les éventuelles autorisations administratives nécessaires
• obtenir son financement bancaire
• obtenir l'assurance dommages-ouvrage
• obtenir la garantie de livraison

Ainsi le maître de l'ouvrage reçoit une attestation nominative qui justifie l'existence d'une convention de Garantie de remboursement de la part du Constructeur. Cette garantie couvre les 5% à la signature et les 5% à la délivrance du permis de construire. Cette garantie est protectrice pour le maître de l'ouvrage. 

Le constructeur apporte la garantie de livraison de la construction, c'est-à-dire de votre future maison neuve, par le truchement d'un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance qui possède l'agrément idoine.

L'attestation de garantie de livraison, que délivre le garant mentionné avec C.P.1.2, est donnée par le constructeur au maître de l'ouvrage. Ce dernier pourra alors en remettre un exemplaire aux organismes prêteurs en cas de prêts. Si le constructeur a mandat pour chercher des prêts, le constructeur se servira d'une copie de l'attestation pour effectuer les dites recherches.

Cette partie du ccmi rappelle que  la notice descriptive du ccmi doit être conforme au modèle type agréée par arrêté ministériel. Le plan fourni sera à l'échelle minimale au 1/100e, respectera les précisions de l'article C.G.1., sera daté et signé par le constructeur et le maître de l'ouvrage. Le nombre de pièces principales est à préciser tout comme la surface habitable. 

Elle rappelle:

• si l'ouvrage se destine à un usage exclusif d'habitation ou mixte professionnel et habitation
• le nombre de logement 1 ou 2
• la destination du bien: personnel, location, vente
• la surface de plancher

Dans cette partie, sont indiqués 3 sommes:

1. celle avec le montant total du prix convenu ccmi, autrement dit, c'est le prix que vous allez payer au constructeur pour les travaux qu'il va faire pour votre construction.
2. celle avec le coût des travaux que se réservent de le maître de l'ouvrage: ce sont les travaux que vous allez faire par vous-même. Mais le prix qui est indiqué est celui auquel le constructeur s'engage à faire les travaux dont vous vous réservez l'exécution. Ce prix est garantit par le constructeur 4 mois après la signature. Passé ce délai, le constructeur est libre de réviser le prix des travaux réservés.
3. celle avec le coût du bâtiment à construire: elle correspond à l'addition de 1+2. Ce coût est indicatif et est là pour faire comprendre au maître de l'ouvrage qu'il doit avoir le financement s'il fait faire tous les travaux par le constructeur. En effet, bien souvent, se réserver des travaux est fait pour réaliser de vraies économiques. Cette somme est une indication.

Les modalités de révision du prix sont définies à l'article 3 des conditions générales du ccmi. La révision du prix peut se faire selon l'indice BT01.

Il y a 3 options concernant la révision du prix:

• la révision unique: l'appel de fonds qui fixe le prix révisé va devoir indiquer la valeur du dernier indice BT01 publié au journal officiel à la date butoir précisée par l'article 3 des conditions générales. (date de l'obtention des autorisations administratives, date de l'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction)
• la révision sur appels de fonds: la valeur du dernier indice BT01 au jour de la signature du contrat, publiée au journal officiel avant la date de chaque appel de fonds. Autrement dit, avant chaque nouvel facture du constructeur, celui regarde la valeur de l'indice BT01, et réévalue le prix du projet à la hausse comme à la baisse !
• le prix est forfaitaire et définitif: il n'y a pas de révision. On indique NÉANT à cet endroit du contrat. C'est bien un ccmi prix ferme et définitif.

La date d'ouverture du chantier dépend du délai maximum prévu pour la réalisation de toutes les conditions suspensives. Il varie d'un constructeur à un autre. Chez Maisons Kernest, nous mettons en règle générale 6 mois. Ainsi la date d'ouverture chantier se calcule en ajoutant dans notre exemple 6 mois à la date de signature du contrat. Si votre contrat est signé le 26 avril 2020, il devra démarrer au plus tard le 26 octobre 2020.

Le délai d'exécution est le délai que le constructeur estime nécessaire pour construire votre maison dans de bonnes conditions. Le constructeur est libre de fixer la durée qu'il souhaite. Pour autant, son intérêt est de vous livrer la construction dans les meilleures délais possibles. Vous trouverez parfois ce délai d'exécution trop. Mais votre maison va se construire en extérieure, les conditions météorologiques ne sont jamais homogènes à la différence du travail en usine par exemple !

De même, les entreprises du milieu artisanale ne sont pas structurées toutes de la même manière. Certains ont 1 salarié quant d'autres en ont plusieurs dizaines. Imaginez que l'entreprise qui a un salarié doit intervenir et que ce dernier est malade, qu'il est le seul à avoir la compétence pour les travaux à réaliser. Ce genre de situation arrive. Un délai raisonnable pare donc à ces éventualités.

Ce délai est automatique prolongé en cas de force majeure, de cas fortuit ou de périodes d'intempéries. Le contrat de construction de maison individuelle le prévoit.

8 jours au moins avant la fin des travaux, le maître de l'ouvrage est informé par le constructeur de la date de réception des travaux prévus au contrat. La maison peut être livrée avant la date indiquée au ccmi si les travaux sont terminées avant. A l'inverse, en cas de dépassement de la date limite de livraison, le constructeur doit verser au maître de l'ouvrage une pénalité qui se calcule:

montant du prix convenu avec le constructeur x 1/3000e x le nombre de jours de retard.

Par exemple, pour un chantier en retard de 100 jours, pour un prix convenu de travaux de 105 000 euros, les pénalités s'élèvent à

105 000x100x1/3000=3500 € de pénalités 

Pour la réception de la maison, le maître de l'ouvrage a le droit de se faire assister par un professionnel habilité de la construction qui n'est pas le constructeur afin de constater la qualité du travail réalisé.

Pour protéger le client d'un engrenage financier intenable, il existe différentes causes de non existence du contrat. A cet égard, le ccmi protège véritablement en devenant caduc, est suspendu si

• la garantie de livraison n'est pas obtenue par le constructeur
• l'assurance dommages-ouvrage n'est pas obtenue par le client
• les prêts ne sont pas accordés par la banque
• la mairie refuse d'accorder le permis de construire
• le terrain n'est pas obtenu

Ces conditions suspensives créent un climat de confiance et de sérénité autour des porteurs du projet de construction.

Le délai maximum est le délai que le constructeur estime nécessaire à la levée des conditions suspensives du cccmi. En effet, ce délai englobe la période pour signer le compromis ou la promesse de vente, le titre de propriété pour le terrain à bâtir. Il tient compte de l'émission des offres de prêts par l'établissement bancaire du client si ce dernier recourt à un prêt.

Dans cette partie du contrat de construction de maison individuelle, sont indiquées les informations relatives au terrain de construction:

• l'adresse du terrain
• sa section cadastrale et son numéro de parcelle
• sa superficie
• son numéro dans le lotissement le cas échéant
• la nature des droits (compromis ou promesse de vente; titre de propriété ou titre qui justifie le droit à construire dessus)
• le jour de la signature
• le rédacteur de l'acte ainsi que son adresse

Il est possible de joindre au contrat de construction de maison individuelle des pièces comme:

• un certificat d'urbanisme en cours de validité
• un plan de situation au 1/10 000
• un plan de masse établi par un géomètre
• un état des servitudes ou attestation d'absence de servitudes
• un cahier des charges du lotissement (si construction en lotissement)

Cette partie du ccmi rappelle qui est chargé de déposer le permis de construire, le maître de l'ouvrage ou le constructeur. En effet, le maître de l'ouvrage peut en faire son affaire personnelle.

Dans le cas contraire, le maître de l'ouvrage, par le truchement du contrat de construction de maison individuelle, peut donner mandat au constructeur pour aller déposer le permis de construire au service d'urbanisme de la commune concernée. Les parties précisent alors le délai maximum de dépôt du permis de construire à compter de la signature du ccmi.

Ce premier tableau rappelle au maître de l'ouvrage le coût d'acquisition du terrain d'implantation de la maison à construire.

Ce second tableau est une "piqure de rappel" pour le maître de l'ouvreage au sujet du prix convenu vu en C.P.2.1.

Les coûts annexes

Le montant des travaux dont le maître de l'ouvrage se réservent l'exécution est de nouveau précisé à cet endroit. Le constructeur donne le prix de ces travaux s'il doit les faire par lui-même.

La durée de réalisation de ces travaux réservés est également indiquée. Ce délai est intégré dans le délai d'exécution de construction de la maison individuelle.

Financement envisagé

Le montant total des prêts est inscrit dans le ccmi, tout le montant de l'apport personnel, et la mensualité totale maximum. Toutes ces informations servent à faire prendre conscience au maître de l'ouvrage le montant de la dépense engagé et contribue à assurer au constructeur la solvabilité du porteur de projet .

Le contrat de construction de maison individuelle offre également la possibilité au maître de l'ouvrage de faire effectuer ces recherches de prêts par le ccmiste, le constructeur en personne. Une partie du ccmi est donc réservée à cette option.

Certains projets de construction sont intégralement financés grâce à un apport personnel qui couvre l'intégralité des dépenses inhérentes à la construction d'une maison neuve. Le maître de l'ouvrage doit faire une déclaration manuscrite à ce sujet. Pour maintenir le climat de confiance tout au long du projet, il est recommandé de mettre la somme correspondante au montant des travaux sur un compte séquestre.

Sans assurance dommages ouvrage, le chantier d'une maison individuelle ne peut pas démarrer dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle. Elle est, en ccmi obligatoire.

Le maître de l'ouvrage est libre de souscrire auprès de l'assureur de son choix l'assurance dommages-ouvrage qu'il veut. Le ccmi lui permet aussi de donner mandat au constructeur pour qu'il fasse cette recherche à sa place. Le cas échéant, le constructeur remet au maître de l'ouvrage une attestation de l'assureur.

En cas pratique, le constructeur est très régulièrement chargé de cette recherche. Son volant d'activité, la qualité du travail qu'il effectue lui permettent de négocier de meilleurs tarifs auprès des assureurs.

Pour un constructeur en coopérative comme Maisons Kernest, nous devons réalisé faire faire 80% du coût des travaux d'une maison par les artisans adhérents de la coopérative, le reste peut être réalisé par des artisans qui ne sont pas adhérents.

Dans la terminologie de l'économie sociale et solidaire, ils ne sont pas considérés comme des sous-traitants mais comme des tiers non-associés. Une garantie spéciale est prise pour garantir à ces tiers le paiement de leur prestation.

Le constructeur informe quelles entreprises interviennent sur le chantier et ce qu'elles font !

Cette partie assurances professionnelles est un rappel au maître de l'ouvrage auprès de qui le constructeur est assuré pour sa responsabilité décennale construction et sa responsabilité civile.

Le maître de l'ouvrage prend connaissance des entreprises adhérentes de la coopérative qui interviendront sur son chantier lot par lot.

Est portée à la connaissance du maître de l'ouvrage les tiers non-associés ou entreprises sous-traitantes du constructeur qui interviendront pour son chantier ainsi que leurs conditions de paiement.